Les baux d’habitation sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour toutes les locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation principale), à l’exclusion des locaux meublés, des locations saisonnières, des résidences secondaires, des locaux loués à des personnes morales, des logements sociaux, etc. Ils doivent impérativement être rédigés en respectant certaines mentions obligatoires.
Le bail doit notamment préciser les points suivants :
- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
- La date à laquelle le locataire dispose du logement et la durée du bail.
Le contrat est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, ou pour une durée de six ans au minimum si le bailleur est une personne morale.
Toutefois, dans certaines conditions très restrictives, le bailleur personne physique ou SCI familiale peut réduire cette durée ;
- La description des locaux (cave, grenier, box, cour, etc.) et l’énumération des parties communes.
- La destination des lieux loués (habitation seule ou avec exercice d’une activité professionnelle).
- Le montant, la périodicité du loyer et les conditions de sa révision.
- Le montant du dépôt de garantie, obligatoirement limité à un mois de loyer, sans les charges.
Le renouvellement du bail intervient de plein droit à son expiration. Vous ne pouvez y faire obstacle, sauf dans deux cas :
- Pour un motif sérieux et légitime, comme le non-paiement des loyers.
- Pour habiter le logement ou pour le vendre. Le congé doit alors être donné au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier (il est conseillé de faire délivrer les congés par huissier).
En cas de congé pour vente, le locataire a un droit de préemption, et le congé doit préciser le prix et les conditions de la cession. En principe, le locataire a deux mois pour exercer ce droit.
Documents à joindre au bail
Certains documents sont à joindre au bail, notamment un état des lieux, des extraits du règlement de copropriété, la justification de la rémunération de l’intermédiaire immobilier (le cas échéant), l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, que le locataire doit obligatoirement souscrire et un document informant le locataire sur les moyens de réception des services de télévision.
Un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur doit être également annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et ce, y compris pour les locaux meublés, les locations à caractère saisonnier et les logements de fonction. Il doit comprendre un état des risques naturels et technologiques (dans les zones concernées par un risque naturel, technologique ou sismique), le constat de risque d’exposition au plomb (si immeuble construit avant le 1er Janvier 1949) et le diagnostic de performance énergétique. En outre, un diagnostic amiante doit être tenu à disposition du locataire ainsi qu’une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des propriétaires.
Le service Gestion Locative de Cimiez Boulevard est à votre écoute. Contacrez-nous.
