Nice est considérée comme pionnière en matière de réglementation de location saisonnière, en raison de l’importance du tourisme dans la région. Pour éviter une pénurie de logements, la ville a mis en place un système de protection qui vise à réguler l’activité des meublés touristiques. Le dispositif déjà en place depuis 2014 a été renforcé avec l’adoption d’un nouveau règlement en juillet 2021.
Location d’une résidence principale (occupation + de 8 mois dans l’année)
Si vous êtes une personne physique et souhaitez louer votre résidence principale en meublé touristique, vous n’avez pas besoin d’une autorisation de changement d’usage, tant que la durée de location ne dépasse pas 120 jours par an et 90 jours maximum consécutifs (3 mois par client). Cependant, vous devez enregistrer votre bien auprès de la ville de Nice. Si vous prévoyez de louer votre résidence principale plus de 120 jours par an, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage, sauf en cas de force majeure, raisons de santé ou professionnelles.
Location d’une résidence secondaire (occupation de – de 8 mois dans l’année)
Si vous êtes une personne physique et souhaitez louer des appartements en meublés touristiques qui ne sont pas votre résidence principale à Nice, la réglementation est plus stricte. Il convient de noter que ces restrictions ne s’appliquent pas à d’autres villes du littoral, tout aussi attractives sur le plan touristique et immobilier, telles que Mandelieu, Villefranche-sur-Mer ou encore Cannes.
- Vérifier que le règlement de copropriété autorise la location meublée touristique
- Déclaration de la location à la mairie de Nice
- Demander un changement d’usage pour le logement
- S’il s’agit d’une 1ère demande de changement d’usage : une autorisation temporaire sans compensation d’une durée d’un an renouvelable 5 fois pour une même durée peut être accordée par propriétaire (par foyer fiscal)
- S’il s’agit d’un 2ème bien destiné à la location meublé touristique ou d‘un propriétaire personne morale : la compensation est obligatoire
- Analyser le règlement de copropriété afin de rechercher la destination de l’immeuble :
- Clause d’habitation exclusivement bourgeoise : Cette dernière interdit toute autre activité que l’habitation au sein de l’immeuble.
- Clause d’habitation bourgeoise « simple » : Certains locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, c’est-à-dire réservés à l’habitation, mais admission de l’exercice de certaines professions libérales définies. Cette clause interdit par principe toutes les activités commerciales ou artisanales.
- Clause de destination mixte : Elle permet certaines activités libérales/activités commerciales, dès lors qu’elles respectent les affectations de lots
Actualités jurisprudentielles
COUR DE CASSATION 27/02/2020 :
La Cour de cassation confirme l’interdiction des locations saisonnières dans une Copropriété à destination bourgeoise en raison de la nature commerciale de l’activité.
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE 03/03/2023 (APPEL EN COURS) :
Pour le tribunal judiciaire de Nice, l’activité serait commerciale s’il est rapporté la preuve de l’existence de prestations de services associées, mais elle resterait civile en cas de location pure et simple, même pour de courtes durées.
COUR DE CASSATION 25/01/2024
La Cour de cassation a estimé que l’activité de location n’était pas une activité commerciale
« L’activité exercée par la société dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier».
